“娃娃房主”浮出水面

　　記者近日在青島幾家售樓處了解到，目前，青島的“娃娃房主”正日漸增多，這其中，有的是異地置業(yè)，有的是二次甚至三次購(gòu)房。小房主上至高中生，下至出生百天的嬰兒，都成為了擁有房產(chǎn)的物權(quán)人。 
 
　　據(jù)青島市市北區(qū)某售樓處銷售中心大致估計(jì)，在該小區(qū)首次購(gòu)房的家庭中，去年“娃娃房主”出現(xiàn)的比率為3％左右，今年則上升至5%，而異地置業(yè)和二次購(gòu)房者中以孩子的名義購(gòu)房的所占比例越來(lái)越大。
 
   　 慶滿月送百天嬰兒房子

　　日前，位于城陽(yáng)區(qū)某售樓處接待了一位前來(lái)咨詢的購(gòu)房者。他一進(jìn)售樓處就問(wèn)，能不能以剛出生百天的嬰兒名字買房子？可不可以采取按揭的方式？原來(lái)，他是為自己的兒子慶祝百天生日而想起送一份這樣的厚禮。

　　據(jù)此，青島華新園置業(yè)有限公司的李經(jīng)理說(shuō)，像這位先生以小孩子名義買房的人現(xiàn)在確實(shí)不少，一次性付款購(gòu)房沒(méi)有太多的問(wèn)題。但根據(jù)法律規(guī)定，以未成年人名義購(gòu)房按揭貸款程序十分復(fù)雜。十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力者，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由其法定代理人代理，或征得其法定代理人的同意而進(jìn)行。不滿十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。為未成年人購(gòu)房，除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需提交孩子的戶口簿、父母作為孩子法定監(jiān)護(hù)人與其關(guān)系的相關(guān)證明文件等完成交易。

　　另外，未成年人不能直接以自己的名義向銀行申請(qǐng)貸款。未成年人并沒(méi)有貸款的行為能力及還款能力，銀行也不可能把錢貸給一個(gè)未成年人。在這種情況下，家長(zhǎng)可以和子女作為共同購(gòu)房人，也就是和其子女共同署名。銀行一般要求子女的父母（或一方）與子女共同作為購(gòu)房人，由父母（或一方）向銀行申請(qǐng)貸款和做出抵押承諾，同時(shí)還要辦理為子女代為還款，并承擔(dān)連帶還款責(zé)任的公證，才可能申請(qǐng)到銀行貸款。父母是房屋的共有權(quán)人。

　　“小房主”增多的背后

　　天泰集團(tuán)營(yíng)銷策劃中心營(yíng)銷策劃主管禹用濤介紹，未成年人購(gòu)房在天泰城也存在，但大都是一次性付款購(gòu)房，以未成年人的名義按揭購(gòu)房銀行是有很多限制的，很難辦。他曾接觸過(guò)一個(gè)小房主年齡只有十幾歲，目前還在上學(xué)，這個(gè)還背著書包的學(xué)生房主給他們留下了很深的印象。

　　對(duì)于小房主日益增多的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，不外乎有以下幾種：一是為了逃避遺產(chǎn)稅；二是家里有閑錢，或系他人送禮之物。

　　記者的一位親屬最近就為正在讀中學(xué)的兒子買了套房產(chǎn)，準(zhǔn)備留作以后其使用�！半m然說(shuō)現(xiàn)在給孩子買房有點(diǎn)早，再說(shuō)孩子考學(xué)畢業(yè)后不知在哪兒定居，離結(jié)婚也很遠(yuǎn)，但是國(guó)家的房產(chǎn)政策最近幾年變化很大，現(xiàn)在提前購(gòu)房不但省心，還省錢�！彼�認(rèn)為，這種做法一來(lái)可避開(kāi)遺產(chǎn)稅，二來(lái)相比以后將房產(chǎn)轉(zhuǎn)給孩子還可少納稅。“如果現(xiàn)在購(gòu)房，以后再過(guò)戶給孩子，意味著契稅、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅費(fèi)都要重交，到時(shí)這些稅可能交得還要更多�！彼�認(rèn)為，現(xiàn)在買下房子不僅可以保值增值，也可算作家庭的投資之用。

　　李先生是經(jīng)營(yíng)旅館生意的，他說(shuō)，有了閑錢，除了擴(kuò)大生意之外，就是炒股買房子投資了，炒股他不擅長(zhǎng)也不愿冒風(fēng)險(xiǎn)，他認(rèn)為買房子是一種比較穩(wěn)健的投資，他們夫婦倆人已擁有二套住房，又為女兒在其讀書的地方買了套房，對(duì)于給子女的投資，夫婦雙方都沒(méi)有意見(jiàn)，認(rèn)為這是遲早的事。

　　“小房主”房屋問(wèn)題多

　　“真是麻煩！”正在為讀書的兒子辦理買賣房屋相關(guān)手續(xù)的張先生，最近感到了事情遠(yuǎn)不像他想象得那樣簡(jiǎn)單，因?yàn)橘I房人的名字是兒子的，他幾次將兒子從學(xué)校調(diào)回家里辦理相關(guān)手續(xù)。

　　小房主存在的麻煩還表現(xiàn)在房屋處置的復(fù)雜程序上。據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，既然登記了房產(chǎn)的所有權(quán)人是未成年人，那么監(jiān)護(hù)人因特殊事由要處置該房屋的時(shí)候，就面臨很多問(wèn)題。

　　如家庭緊急需要開(kāi)支需要賣房時(shí)，孩子因其他原因不需要房產(chǎn)時(shí)，父母處置房產(chǎn)就要承擔(dān)更多的限制性要求。父母交易孩子擁有的房產(chǎn)，必須遵循未成年人財(cái)產(chǎn)的處置原則：一是監(jiān)護(hù)人只能為未成年人的利益才能出售其房屋；二是其他權(quán)利人無(wú)異議。滿足了以上條件，父母除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需提交售房人的戶口簿或出生證、監(jiān)護(hù)人的身份證、單位或團(tuán)體出具的監(jiān)護(hù)人證明書，證明其具有監(jiān)護(hù)人資格，及出具監(jiān)護(hù)人聲明書，證明其出售房產(chǎn)是為了未成年人的利益。還有一種情況，一旦父母離異，可能會(huì)在子女撫養(yǎng)問(wèn)題、財(cái)產(chǎn)分割上帶來(lái)糾紛。

　　小房主在小區(qū)物業(yè)管理方面也存在很多問(wèn)題，對(duì)小房主需要按時(shí)交納的物管費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用，由于具體操辦人是其父母，因此在出現(xiàn)糾紛時(shí)，容易引發(fā)物業(yè)管理者與事實(shí)意義上的費(fèi)用交納者之間的糾紛隱患。

　　替孩子置業(yè)，還是鼓勵(lì)孩子創(chuàng)業(yè)？小房主的現(xiàn)象出現(xiàn)是喜是憂？有待于人們?nèi)タ紤]，也有待于相關(guān)的政策法律法規(guī)的進(jìn)一步健全。